Vender una propiedad en CABA ya no paga ITI ni impuesto cedular, pero los demás costos siguen vigentes

Quien vende una propiedad de su patrimonio personal en la Ciudad de Buenos Aires ya no enfrenta el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI) ni el impuesto cedular sobre la ganancia, dos gravámenes que durante años formaron parte del costo fiscal de desprenderse de un bien raíz. La novedad, vigente desde mediados de 2024, libera de esa carga a las ventas ocasionales, aunque deja intactos otros rubros que suelen pesar en el bolsillo del vendedor y del comprador.

¿Qué gastos siguen pesando en la operación?

El precio acordado nunca es el único número que cuenta al cerrar una compraventa. Aunque el ITI y el cedular dejaron de aplicarse para las personas físicas que venden de manera ocasional, la operación todavía arrastra comisiones inmobiliarias, honorarios del escribano y el Impuesto de Sellos, tres componentes que suelen traducirse en miles de dólares según el monto de la transacción.

• Comisión inmobiliaria: suele ubicarse entre el 3% y el 4% del precio de venta, con variaciones según lo pactado entre las partes.
• Honorarios del escribano: se calculan sobre el valor del inmueble y resultan obligatorios para escriturar.
• Impuesto de Sellos en CABA: alícuota general del 3,5%, con una exención para primera vivienda o vivienda única hasta aproximadamente $220.000.000; cuando se supera ese tope, el tributo recae únicamente sobre el excedente.
• Gastos del crédito hipotecario: si la compra se financia con un préstamo bancario, se suman tasación, seguros obligatorios y cargos administrativos de la entidad.

¿Qué decía la empresa y qué cambió con la reforma?

Tapiola, CEO de la desarrolladora Spazios, explicó que el ITI representaba el 1,5% del precio de venta y que en una operación de US$100.000 equivalía a unos US$1.500, un monto que durante años se descontaba automáticamente del bolsillo del vendedor sin distinción entre operaciones habituales y ventas aisladas. La normativa eliminó ese gravamen para los inmuebles adquiridos antes del 1 de enero de 2018, fecha a partir de la cual comenzó a regir el impuesto cedular, que llegaba al 15% sobre la ganancia calculada con el valor de compra actualizado por inflación.

El mismo desarrollador aclaró que la exención del cedular alcanza a las ventas ocasionales de personas físicas, incluso cuando se trata de una segunda propiedad destinada a inversión, y diferenció ese universo del régimen general de Ganancias, donde siguen atrapadas las ganancias de una actividad inmobiliaria habitual o empresarial, como la de una desarrolladora que construye y vende lotes o unidades como parte de su giro comercial.

¿Por qué la ubicación y el valor modifican el presupuesto?

El esquema bonaerense presenta una alícuota cercana al 2% en concepto de Sellos, y según el desarrollador el pago suele repartirse entre comprador y vendedor, una práctica que en la Ciudad no siempre se replica y que termina modificando el desembolso efectivo de cada parte según la jurisdicción en la que se inscriba la escritura. A eso se suma que la franquicia para primera vivienda en CABA opera como un tope: quien compra por encima de los $220.000.000 paga Sellos solo sobre el excedente, lo que deja afuera del beneficio a la mayoría de los segmentos medios y altos del mercado porteño.

¿Qué falta hacer para que el ahorro llegue al comprador?

La eliminación del ITI y del cedular para ventas ocasionales representa un alivio concreto para el vendedor, pero el grueso de la carga sigue corriendo por cuenta del comprador, que absorbe Sellos, escribano, comisiones y, en la mayoría de los casos, los costos del crédito hipotecario. Falta que la Ciudad y la Nación avancen en una unificación de alícuotas y en un esquema transparente de reparto entre las partes, y falta que los bancos transparenten cargos administrativos y seguros, que hoy suelen aparecer dispersos en los contratos y terminan elevando el costo final de acceder a una propiedad muy por encima del precio acordado en el boleto.