Hipotecarios UVA: con la primera tanda de $200.000 millones ya en la calle, la gran pregunta es cuántos hogares podrán pagar la cuota

La Administración Nacional de la Seguridad Social completó la primera licitación del nuevo esquema de créditos hipotecarios indexados por UVA y colocó $200.000 millones del Fondo de Garantía de Sustentabilidad en manos de 13 entidades financieras, sobre un total de 18 bancos que presentaron 42 ofertas, lo que representa una colocación del 77% respecto de lo ofertado y abre un capítulo decisivo para miles de familias que vienen observando el mercado inmobiliario con la calculadora en la mano y la duda instalada sobre si la nueva ola de préstamos verdaderamente estará a su alcance o quedará restringida, como tantas veces, a un núcleo muy acotado de la pirámide de ingresos.

La operatoria se estructuró en dos tramos bien diferenciados, con el objetivo declarado de abaratar el costo financiero para los bancos y, eventualmente, para los tomadores finales del crédito: el primero, a un año de plazo, concentró $35.570 millones a una tasa Badlar de bancos privados más un spread del 2,67%, mientras que el segundo, a cinco años, reunió $164.429 millones, equivalente al 82,2% del total adjudicado, con una tasa Badlar más un spread sensiblemente mayor, del 4,94%, lo que configura una estructura en la que la banca privada obtiene fondos baratos en el corto plazo y fondos más caros en el mediano, aunque ambos significativamente por debajo de las tasas activas de mercado, que suelen duplicar esos valores.

¿Qué tienen que hacer los bancos antes de diciembre?

Una vez que los bancos constituyen el depósito, disponen de 90 días corridos para efectivamente otorgar los créditos hipotecarios, por lo que en esta primera vuelta el plazo fatal es el 1° de diciembre, y cada entidad tiene la libertad de decidir si abre una línea específica para esta operatoria o si se limita a reforzar una línea UVA ya existente, una flexibilidad que, según el espíritu del programa, busca acelerar la colocación y evitar que el dinero quede inmovilizado en el balance de los bancos mientras las familias aguardan una definición que, en muchos casos, define proyectos de vida enteros.

¿Cuánto hay que ganar para que la cuota cierre en verde?

El ejemplo oficial que difundió el organismo parte de un inmueble valuado en USD 106.000, con un 75% del precio financiado (es decir, unos USD 80.000, equivalentes a $114 millones al tipo de cambio de referencia), a un plazo de 25 años y con una tasa de UVA más 7%, lo que arroja una cuota inicial de $865.000 mensuales que, para ser financieramente sostenible según el estándar habitual de que el servicio de deuda no supere el 25% de los ingresos del hogar, exige demostrar ingresos netos mensuales de al menos $3.460.000, un umbral elevado que, traducido a la composición típica de una pareja con dos aportantes, podría alcanzarse cuando cada integrante percibe sueldos cercanos a $1.800.000, una variable que define de manera casi excluyente quién entra y quién queda afuera del sistema.

El tope por crédito es de 150.000 UVA, equivalentes a cerca de USD 200.000 al tipo de cambio actual, una cifra que, en la práctica, permite financiar con mayor holgura viviendas del interior del país, donde los precios están por debajo de la media nacional, pero reduce sensiblemente las opciones en barrios de la Ciudad de Buenos Aires, donde la misma cantidad de UVAs compra cada vez menos metros cuadrados y deja a muchos hogares frente a la paradoja de calificar crediticiamente pero no poder encontrar un inmueble que se ajuste al tope máximo permitido, una distorsión que el esquema, al menos por ahora, no resuelve.

¿Cuántas familias podrían quedar alcanzadas por el programa completo?

El programa completo prevé licitaciones sucesivas hasta llegar a los $2 billones, y con un crédito promedio estimado en torno a los $114 millones, el cálculo más optimista arroja entre 17.000 y 18.000 familias potencialmente beneficiarias, una cifra que, si bien resulta significativa en términos relativos, resulta exigua cuando se la compara con el déficit habitacional acumulado del país, lo que reabre el debate sobre si este tipo de herramientas financieras, por más innovador que resulte su repago atado a la inflación, terminan funcionando como un paliativo para una porción minoritaria de la sociedad mientras la cuestión de fondo, que es la producción masiva de vivienda accesible y la recuperación real del poder adquisitivo de los salarios, sigue sin una respuesta estructural que la encare de manera decidida.

Lo que falta hacer: del financiamiento a la oferta real de viviendas

La licitación de la ANSES constituye un avance concreto en la dirección correcta porque devuelve al crédito hipotecario largo plazo un rol protagónico que había perdido en la última década, y porque lo hace con fondeo genuino del Fondo de Garantía de Sustentabilidad en lugar de con emisión sin respaldo, lo que en términos macroeconómicos representa una señal de prudencia que merece ser destacada, sin embargo, el programa sólo cumplirá su promesa social cuando se articule con políticas activas de oferta que amplíen el stock de viviendas dentro del tope de 150.000 UVA, y con un sinceramiento del mercado laboral que permita que una proporción creciente de hogares formalizados perciba los $3.460.000 netos que la cuota inicial exige, porque de lo contrario la herramienta volverá a quedar circunscripta a un segmento reducido de la clase media alta y dejará intacta la pregunta de fondo que, tarde o temprano, el próximo gobierno deberá responder: cómo construir un sistema financiero hipotecario que no dependa de manera tan exclusiva del esfuerzo individual de cada familia ni de la suerte de acceder a una relación de ingresos que hoy, en la Argentina, está fuera del alcance de la mayoría.