La oferta de departamentos en la Ciudad se redujo a la mitad en materia de metros cuadrados: la superficie mediana pasó de 102 a 46 metros en menos de un siglo

La superficie cubierta mediana de los departamentos porteños en oferta se redujo un 55% en casi un siglo: pasó de 102 metros cuadrados en las unidades construidas durante la década de 1930 a 46 metros cuadrados en las edificadas desde 2020, según un relevamiento elaborado por la empresa de inteligencia inmobiliaria Mirando.ai sobre 53.424 avisos activos de venta de departamentos y PH en la Ciudad de Buenos Aires.

El trabajo, que ordena las publicaciones según el año de construcción de cada edificio, permite observar cómo cambió la configuración de la oferta inmobiliaria a lo largo de las décadas. La caída de la superficie se acompaña de una disminución en la cantidad de ambientes: la mediana pasó de cuatro a dos entre las construcciones de los años treinta y las de los años veinte de este siglo, lo que refleja un achicamiento de las unidades que se ofrecen al mercado.

Más monoambientes, menos cocheras incluidas

La composición por tamaño muestra un avance sostenido de las unidades más pequeñas. Los monoambientes representan el 35% de los departamentos construidos en la década de 2020, frente a apenas el 1,9% entre los edificados en los años treinta. En sentido inverso, las propiedades de al menos 100 metros cuadrados redujeron su participación del 53,2% al 9,4% en el mismo período de comparación.

Otro cambio relevante se observa en las cocheras y en su relación con el precio publicado. Entre las unidades edificadas entre 2010 y 2014, el 41,4% de los avisos incluía la cochera dentro del valor de venta. En las construcciones de 2025 y 2026, esa participación cayó al 13,9%. En paralelo, los anuncios que ofrecen cochera como opcional o la comercializan por separado pasaron del 2% al 14%, un salto que describe un nuevo modelo de comercialización.

Las diferencias por barrio

El informe también presenta la variación por barrio al comparar viviendas anteriores a 1980 con las construidas desde 2010. Recoleta registró la mayor reducción: pasó de 90 a 45 metros cuadrados de superficie mediana, una baja del 50%. Lo siguieron Monserrat, con una caída del 41%, y Palermo, con una disminución del 40%. En contrapartida, los barrios del norte porteño mostraron variaciones mucho más moderadas: Villa Devoto presentó una baja del 6%, Villa del Parque, del 8,5%, y Villa Urquiza, del 9,6%.

Qué se espera confirmar

• El detalle metodológico sobre la fuente de los avisos y el recorte temporal exacto del relevamiento, ya que el material consigna 53.424 anuncios pero no precisa el período de captura de las publicaciones.
• La evolución del precio por metro cuadrado según la década de construcción, un dato que el informe no incluye en el material disponible.
• El comportamiento de la oferta en el segmento de PH, que aparece mencionado en la muestra pero no fue desagregado en los datos proporcionados.
• La magnitud del cambio en otras comunas del sur porteño, donde la reducción de superficie podría presentar patrones distintos a los de los barrios relevados.